Immobilie richtig absichern: Tipps vom Experten

Die eigenen vier Wände sind ein Hort der Sicherheit und für viele der Lebensmittelpunkt. Dementsprechend sollten Sie ihre Immobilie auch absichern. Doch was ist durch eine Versicherung abgedeckt? Welche Leistung bietet mein Gebäudeversicherer an? Wie bewerte ich meine Immobilie korrekt? Julia Heine von Döhler Hosse Stelzer, dem unabhängigen Versicherungsmakler aus Braunschweig, stellt in einem Gastbeitrag das Thema Gebäudeversicherung vor.

Bert, Ela, Friederike und Niklas. Solche und andere Namen tragen die Unwetterereignisse, die auch in Deutschland immer häufiger ungeheure Schäden anrichten. Kaum eine andere Versicherungssparte leidet so unter diesen Naturkatastrophen wie die Gebäudeversicherung. Auch die seit Jahren steigende Anzahl großer Leitungswasserschäden belastet diesen Versicherungsbereich. Die Rohrsysteme der Gebäude, die in der Nachkriegszeit erbaut wurden, erleiden nun, ca. 70 Jahre später, alterstypische Risse und Brüche. Doch nicht nur die steigende Schadenfrequenz setzt den Immobilienversicherern zu. Auch die Niedrigzinsphase, die zu geringen Kapitalerträgen führt, sorgt für enormen Kosten- und Liquiditätsdruck.

Die Konsequenzen für Versicherte äußern sich in erster Linie in einer strengeren und genaueren Schadenprüfung. Gebäudeschäden, die vor zehn Jahren noch wohlwollend vom Versicherungsunternehmen übernommen wurden, werden heute eher abgelehnt. Gerade jetzt sollten Gebäudeeigentümer deshalb reagieren. Denn um die nachhaltige Sicherheit ihrer Immobilie zu gewährleisten, müssen die geeigneten Bausteine und passende Versicherungshöhe vertraglich vereinbart sein.

Grafik Elementarschäden

Die Immobilie als Investition

Wenige andere Arten der Kapitalanlage sind heute so sicher wie eine Immobilie und im Verhältnis trotzdem ertragsreich. Diese Sicherheit der Erträge hängt jedoch unter anderem von der Güte der Gebäudeversicherung ab. So liefert die Versicherungsbranche seit jeher verschiedenste Versicherungskonzepte, die vor finanziellen Ausfällen schützen, z.B. im Ertragsausfall (Mietverlust), oder bei Unwetterschäden greifen. Dennoch, ein gewisses Restrisiko bleibt immer bestehen. Die Aufgabe der Versicherungsbranche ist es, dies dem Immobilieneigentümer aufzuzeigen und so klein wie möglich zu halten.

Die individuelle Gestaltung des Versicherungsumfangs

Grundsätzlich ist Versicherungsschutz immer eine subjektive Angelegenheit. Was für den Einen versicherungswürdig erscheint, stuft ein Anderer nicht einmal als Gefährdung ein. Hinsichtlich der Gebäudeversicherung ist jedoch auf gewisse Bereiche nicht zu verzichten.

Zu den klassischen Gefahren und somit zur Grundabsicherung zählen:

  • Brand
  • Blitzschlag
  • Überspannung
  • Leitungswasser
  • Sturm und Hagel

Für Schäden, die durch Gefahren am Gebäude sowie an fest eingebauten Gegenständen eintreten, steht die Immobilienversicherung ein. Resultiert aus dem Eintritt dieser Gefahren ein Mietausfall, ist dieser ebenfalls mit abgesichert. Hier sollte zumindest die Höhe der fixen Mieteinnahmen versichert werden. Diese Mietverlustversicherung steht bei einem zeitgemäßen Versicherungsumfang für mindestens 24 Monate im Schadenfall zur Verfügung.

Regelmäßig kommen zudem neue Erweiterungen auf den Markt, die den Versicherungsschutz verbessern. Beispielsweise lassen sich Gebäudeschäden durch Graffiti, (versuchte) Einbrüche oder sonstige böswilligen Beschädigungen durch Dritte seit einiger Zeit als Zusatzbausteine in der Immobilienversicherung einschließen. Durch die Glasbruchversicherung können überdies Gebäudebestandteile wie größere Fensterfronten, Wintergärten oder Lichtkuppeln abgesichert werden.

Elementarschäden beachten

Aufgrund der jüngeren Wetter- und Naturereignisse in Form von tagelangem Starkregen, erhöhten See- und Flusspegeln oder starken Schneefällen darf die Elementarschadendeckung als fester Bestandteil in einem aktuellen Versicherungskonzept nicht fehlen. Gebäudeschäden durch Naturereignisse machten in 2016 bereits 22 Prozent des Schadenaufkommens in der Wohngebäudeversicherung aus, Tendenz steigend. Schon vor einigen Jahren wurde der staatliche Hilfsfonds für Opfer von Elementarschäden gestrichen. Unterstützt wird nur noch der, der sich selbst nicht hätte versichern können. Das Versicherungsunternehmen steht bei dieser Deckungserweiterung nicht nur für die Beschädigungen am Gebäude ein. Auch die kostspieligen Aufwendungen für Folgeschäden, die etwa durch Auspumpen, Trocknen, Reinigen und Instandsetzen entstehen, sind davon erfasst.

Der Baustein unbenannte Gefahren geht noch einen Schritt weiter. Versichert werden hier, ganz einfach gesagt, alle Schäden, die nicht vorab ausgeschlossen wurden. Hier gehen Versicherungsunternehmen anders herum vor: Es wird nicht benannt, was versichert ist, sondern wofür keine Deckung besteht. Die Ausschlüsse beziehen sich zum Beispiel auf Kriegsereignisse, terroristische Anschläge oder Vorsatz.

Für ein noch geringeres Restrisiko lassen sich seit 2001 sogar Gebäudebeschädigungen durch einen Terroranschlag versichern. Da jedoch nicht für jede Immobilie jeder Versicherungsbaustein Sinn macht, ist die individuelle Risikobetrachtung mit entsprechender Beratung unabdingbar.

Schützen Sie ihre eigenen vier Wände

Die Leistungen der Gebäudeversicherer?

In den meisten Deckungskonzepten ist die sogenannte Neuwertentschädigung vereinbart. Hier erhält der Eigentümer die Kosten für die Wiederherstellung seines beschädigten Gebäudes in gleicher Art und Güte – zu heutigen Preisen. So werden bei einem (versicherten) Teilschaden die entstandenen Reparaturkosten durch das Versicherungsunternehmen getragen. Im Fall eines Totalschadens wird das Gebäude auf Kosten des Versicherers nach den Abbruch- und Aufräumarbeiten sogar wieder vollständig neu errichtet. Aber Achtung: Das Versicherungsunternehmen kommt nur für die entstandenen Kosten auf, wenn die Versicherungssumme bei Vertragsabschluss korrekt festgelegt wurde.

Die angemessene Versicherungssumme

Grundsätzlich gilt: Die Versicherungssumme hat dem Wert des Gebäudes zu entsprechen. Wird die Versicherungssumme zu hoch angesetzt, spricht man von einer Überversicherung. Es ist jedoch Vorsicht geboten. Eine hohe Versicherungssumme führt als natürliche Entschädigungsgrenze nicht unbedingt dazu, dass im Schadenfall automatisch mehr gezahlt wird. Denn das Versicherungsunternehmen zahlt lediglich bis zum Wert des Gebäudes, der bei jedem Schadenfall genau geprüft wird.

Viel gefährlicher ist es allerdings, wenn die Versicherungssumme zu niedrig, sprich geringer als der Wert des Gebäudes angesetzt wird. Es entsteht eine Unterversicherung. Hier darf der Versicherer im Schadenfall die Entschädigung um genau den Anteil kürzen, der sich durch das Verhältnis von Versicherungssumme und eigentlichem Gebäudewert ergibt. In der Konsequenz trägt der Immobilieninvestor einen Teil der entstandenen Schadenkosten selbst.

Wie lässt sich der Wert eines Gebäudes korrekt festlegen?

Oftmals ist die Ermittlung einer angemessenen Versicherungssumme nicht so einfach. Verkehrswertgutachten beinhalten, wenn überhaupt, nur versteckt den reinen Wiederherstellungswert einer Immobilie. Der Kaufpreis weicht unter anderem durch Standortfaktoren und individuelles Verhandlungsgeschick von dem reinen Sachwert ab. Hier zählt die Beratung durch den Versicherer bzw. den Vermittler.

Die Versicherungsbranche hilft sich mit bewährten Ermittlungsverfahren in Form des sogenannten Wert 1914 oder des Wert 2000. Hier bilden die Jahre 1914 und 2000 Basisjahre, von denen aus mithilfe von Anpassungsfaktoren die aktuellen Gebäudeneuwerte ermittelt werden. Viele Versicherungsunternehmen und größere Vermittlungsbetriebe setzen außerdem auf speziell ausgebildete Sachverständige, die sich vor Ort von dem Gebäude ein Bild machen und ein anschließendes Gutachten erstellen.

Entscheidet sich der Versicherungsnehmer für eine Deckung der anhand der benannten Verfahren ermittelten Versicherungssummen, gewähren die meisten Versicherungsunternehmen den sogenannten Unterversicherungsverzicht. Ergibt sich im Schadenfall trotz der professionellen Bewertung eine Unterversicherung, wird auf das Recht der Leistungskürzung seitens des Versicherers verzichtet.

Weitere Absicherungsbereiche

Aufgrund des Besitzes einer Immobilie oder eines Grundstücks unterliegt der Eigentümer einer gesetzlichen Haftung, der Verkehrssicherungspflicht. Wird diese verletzt, und kommen dadurch Sachen oder gar Personen zu Schaden, stellt die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht die notwendige Deckung bereit. Je nach Gebäudegröße und -nutzung sind Deckungssummen in Höhe von von 10 bis zu 20 Millionen Euro zeitgemäß.

Investieren Sie in einen Neubau? Auch in dieser Phase lauern so manche unvorhersehbare Gefahren, gegen deren finanzielle Folgen sich Bauherren durch eine Feuerrohbau- und Bauleistungsversicherung absichern können.  

Fazit

Der Schutz Ihrer Investition und somit der Erfolg Ihrer Kapitalanlage kann in Umfang und Höhe individuell gestaltet werden. Unabhängig davon, ob es sich nach Ihrer persönlichen Einschätzung um ein existenzbedrohendes Risiko handelt, ist genau jetzt die Zeit, sich mit dem Thema Immobilienversicherung zu beschäftigen.

Weitere Informationen zum Thema Gebäudeversicherung erhalten Sie beim Versicherungsmakler Döhler Hosse Stelzer unter 0531 /24 25 4-0 oder unter www.dhs-versicherungsmakler.de/Kontakt/.

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