Immobilienverrentung: Wann sie sich lohnt - und wann nicht

Viele Ruheständler beziehen eine geringe Rente und verfügen über keine nennenswerten finanziellen Reserven, wohnen aber im eigenen Haus. Die monetäre Situation erlaubt es nicht, das Haus altersgerecht umzubauen oder das Notwendigste zu reparieren. Um die Maßnahmen trotzdem umsetzen und weiterhin in ihrem Heim wohnen bleiben zu können, können die Eigentümer sich für eine Verrentung ihrer Immobilie entscheiden. Das Prinzip hinter dieser Immobilienverrentung: Sie verkaufen ihr Haus zu einem im Verhältnis zum Markt stark reduzierten Preis und erhalten im Gegenzug statt des Kaufpreises eine monatliche Rente sowie ein lebenslanges Wohnrecht. Das kann sich lohnen, tut es in den meisten Fällen aber nicht.

Immobilienrverrentung lohnt sich nur seltenAuch im Alter noch liquide sein: Wie sinnvoll ist die Immobilienverrentung? // fotolia - andy dean

Varianten der Immobilienverrentung

Bei der Immobilienverrentung verkauft der Eigentümer sein Haus an einen Investor - meist ein auf diese Finanzierungsform spezialisiertes Unternehmen, eine gemeinnützige Organisation oder seltener an eine Privatperson. Die Immobilienrente kann entweder als Zeitrente oder als Leibrente vereinbart werden.

Die Zahlung der Zeitrente erfolgt für die Dauer eines fest definierten Zeitraums. Die Zahlung muss auch dann fortgesetzt werden, wenn der Eigentümer in der Zwischenzeit stirbt. In dem Fall profitieren die Erben von der weiteren Zahlung. Hierbei gibt es frei gestaltbare Varianten:

  • Eine Teilverrentung des Kaufpreises
  • Ein späterer Beginn der Rentenzahlungen
  • Eine spätere Übergabe der Immobilie

Bei der Leibrente erhält der Eigentümer der Immobilie die Rente bis zu seinem Lebensende. In der Regel ist die Leibrente an die Inflationsrate gekoppelt und steigt mit der Zeit an. Auch hier ist es möglich, eine Mindestlaufzeit zu vereinbaren.

Faktoren zur Berechnung der Rentenhöhe

Die Höhe der Rente bzw. monatlichen Zahlung hängt vor allem von drei Variablen ab:

  • Alter des Eigentümers bzw. der Eigentümer
  • Geschlecht des Eigentümers
  • Wert der Immobilie

Bei der Immobilienverrentung liegt der Verkaufspreis deutlich unter dem regulären Verkehrswert des Hauses. Damit sichert sich der Käufer vor einer überdurchschnittlich hohen Lebensdauer des Verkäufers ab. Auf der anderen Seite spiegelt sich das in einer relativ geringen monatlichen Zahlung wider.

Wann eine Immobilienverrentung sinnvoll ist

Ob eine Verrentung der eigenen Immobilie sinnvoll ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab und muss im Einzelfall entschieden werden. Interessant kann es aber vor allem für Eigenheimbesitzer sein, die keine Erben haben.

Vorteile der Immobilienverrentung

  • Eigentümer können bis an ihr Lebensende in dem eigenen Haus wohnen bleiben.
  • Sie erhalten monatliche Rentenzahlungen.
  • Für den Verkauf der Immobilie fallen keine Steuern an.
  • Sofern vereinbart, kümmert sich der Käufer fortan um Instandhaltung und Reparatur.

Nachteile der Immobilienverrentung

  • Die Abschlussgebühr und die Rückversicherung der Bank gegen das Langlebigkeitsrisiko der Eigentümer können relativ teuer sein.
  • Da die Immobilie als Sicherheit für die sog. Umkehrhypothek dient, kann sie nicht mehr anderweitig eingesetzt werden.
  • Die Verlierer sind die potentiellen Erben, denn der Wert der Immobilie kann komplett entfallen oder erheblich geschmälert sein.

Wichtig: Für ein Ehepaar lohnt sich die Immobilienverrentung in aller Regel nicht.  Der Grund dafür ist, dass es statistisch gesehen länger dauert, bis beide verstorben sind. Die längere Lebensdauer bzw. die höhere Überlebenswahrscheinlichkeit der Bsitzer gleicht der Käufer dadurch aus, indem er eine deutlich geringere lebenslange Rente zahlt.

Unterschied zum Nießbrauchrecht

Beim sog. Nießbrauch verschafft der Übertragende dem Nachfolger zwar das Eigentum an dem Eigenheim, behält sich aber zu seinen Lebzeiten den Nießbrauch vor. Zieht der Eigentümer zum Beispiel in ein Altenheim, besteht die Möglichkeit, das Eigenheim als Nießbrauchberechtigter zu vermieten und die Einnahmen zu behalten. Wenn im Vertrag nur ein Wohnrecht vereibart wurde, besteht dieses Recht jedoch nicht. Der Nießbrauch sollte daher im Grundbuch an erster Stelle eingetragen werden.

Im Gegensatz zu der klassischen Immobilien-Leibrente bekommt der Nießbrauchberechtigte den Kaufpreis statt in Renten auf einmal ausbezahlt. Bei diesem Modell muss das Geld fürs weitere Leben entsprechend gut eingeteilt werden.

Fazit

Die Immobilienverrentung ist und bleibt ein Nischenprodukt, da es für Käufer und Verkäufer risikobehaftet und meist nicht besonders rentabel ist. Im fortgeschrittenen Alter ist ein Immobilienwechsel oft die bessere Alternative. Hierbei verkauft der Eigentümer seine Immobilie und zieht in eine kleinere, günstige und altersgerechte Wohnung.

Beitrag mit Unterstützung von Immobilien-Experte Dirk Rosskopf. Er ist Leiter der Volksbank Immobilien GmbH im Haus der Immobilie in Braunschweig (HdI) und hilft seinen Kunden dabei, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen.

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